Denk je erover een tweede huis te kopen? Droom je van een woning aan het water, chalet in de duinen of bungalow in het bos? Dan is het goed om te kijken wat dat kost. Van OZB tot inkomstenbelasting: Toekomt neemt je mee aan de hand van een rekenvoorbeeld.

Stel, je koopt een tweede huis van € 200.000. De WOZ-waarde is hetzelfde. Je zit zelf regelmatig in het huis, maar verhuurt het ook voor 3 maanden per jaar. Hiermee verdien je € 3.600. Na 8 jaar verkoop je het huis voor € 230.000. Er zijn vier mogelijke heffingsmomenten: aankoop, bezit, verhuur en verkoop. Wat ben je kwijt?

1. Kosten tweede huis: aankoop

Bij de aankoop van een bestaande woning betaal je als koper 2% overdrachtsbelasting. In ons rekenvoorbeeld is dat 2% van € 200.000 = € 4.000.

2. Kosten tweede huis: bezit

Is het huis eenmaal in je bezit, dan krijg je jaarlijks te maken met de OZB en de inkomstenbelasting.

De OZB over je (onroerende-zaakbelasting) betaal je aan de gemeente. De grondslag hiervoor is de WOZ-waarde van 1 januari van het voorgaande jaar. Het tarief verschilt per gemeente, maar ligt gemiddeld op zo’n 0,1%. € 200.000 is dat zo’n € 200.

Daarnaast moet je ook jaarlijks 1,2 % inkomstenbelasting betalen over de WOZ-waarde van je woning. De woning wordt namelijk gezien als inkomsten in box 3. Heb je hypotheekschuld? Dan wordt die afgetrokken van die waarde. Dat scheelt, maar reken jezelf niet rijk: je betaalt natuurlijk wel hypotheekrente. Bij een WOZ-waarde van € 200.000 en geen hypotheekschuld gaat het over € 2400. Heb je bijvoorbeeld € 100.000 hypotheekschuld? Dan betaal je dus de helft, oftewel € 1.200.

Houd ook rekening met het heffingsvrij vermogen in box 3. Dat is € 21.139, en met fiscale partner het dubbele: € 42.278. Hierover hoef je geen belasting te betalen. Heb je de AOW-leeftijd al bereikt, dan kan het zo zijn dat je heffingsvrije vermogen verhoogd wordt. Klik hier voor meer details.

3. Kosten tweede huis: verhuur

Het goede nieuws is dat de huurinkomsten onbelast zijn. Je betaalt dus alleen jaarlijks 1,2% inkomstenbelasting over de WOZ-waarde van je huis.

4. Kosten tweede huis: verkoop

Naast de verhuur is ook de verkoopwinst onbelast. Verkoop je het huis uit het rekenvoorbeeld voor € 230.000, dan is dat dus € 30.000 winst.

Samenvatting kosten tweede huis

De kosten op een rijtje bij aanschaf van een tweede huis van € 200.000:

• Eenmalig 2% overdrachtsbelasting = € 4000
• Jaarlijks ongeveer 0,1% OZB = € 200
• Jaarlijks 1,2% inkomstenbelasting = € 2.400
• Totaal jaarlijks: € 200 + € 2.400 = € 2.600

De baten op een rijtje van dit rekenvoorbeeld:

• Eenmalig € 30.000 winst uit verkoop = € 30.000
• Jaarlijks € 3.600 winst uit verhuur = € 3.600
• Totaal jaarlijks: € 3.600

Zou je eenmalige kosten en winsten uit dit voorbeeld per jaar verrekenen, dan is dat € 30.000 winst uit verkoop minus € 4.000 betaalde overdrachtsbelasting = € 26.000 euro. Heb je het huis na acht jaar verkocht, dan betekent teruggerekend een jaarlijkse opbrengst van € 26.000 gedeeld door 8 jaar = € 3.250.

Overige kosten tweede huis

Dat is niet het complete plaatje. Je betaalt ook gemeentelijke lasten en mogelijk ook forenzen- en toeristenbelasting. Forenzenbelasting wordt geheven als je het tweede huis voor meer dan 90 dagen per jaar ter beschikking hebt. De VNG legt er hier meer over uit. Toeristenbelasting wordt niet overal geheven. Ook vind je er per gemeente de kosten van de gemeentelijke lasten.

Dit rekenvoorbeeld is gemaakt in overleg met een financieel expert. Dit is echter een indicatie. Er kunnen geen rechten aan worden ontleend. Wij adviseren altijd een expert in de arm te nemen.

Foto Bert Kaufmann, CC 2.0